黃金屋夢碎? 都更6大障礙 2010/11/06 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 都更話題熱炒,讓很多台北人大作「老屋變黃金屋」美夢,但要圓夢並不容易。淡大產經系副教授莊孟翰說,除了眾所周知的釘子戶問 房屋二胎題外,都更案還有許多外界不知悉的難題,投資都更屋並沒有想像好賺。 整合起來,莊孟翰表示,都更案共有六種常見的障礙,每一 代償種都會造成整合上的延遲,而如果一個都更案同時有好幾種障礙,那動工就可能遙遙無期,投資人最好事先做足功課。 第一個障礙整合困難度 老舊住宅 新成屋當年興建時,大多沿著基地四周蓋到滿,但更新時必須符合新的容積、建蔽率規定,可建地縮小,一樓店面跟著得減少,這讓店面屋主更新意願大大降低,愈是店面效益高的精?租房子堸洁A整合困難度就愈高。 第二個障礙侵占巷道 台北市很多早期住宅都有侵占巷道的問題,侵占的面積不計入權狀,但實際在使用。一旦要都更,屋主多要用實際使用面積來換算權利變換,可是其 租屋他參與更新的住戶卻多不願意,心想平常被擋道已夠嘔,怎麼還可以分更多? 整合往往因此談不攏,自辦更新的常常因此破局。 第三個障礙違建問題 同樣也是違建,但問題是在空中的頂樓加蓋。通常建商的處理方 買屋網式是另外給一些金錢補助,然而多數住戶要的是坪數,否則寧可保持現狀拒絕都更。任何一個都更區,暫緩拆除的頂樓加蓋建築愈多,整合的進度就愈慢。 第四項障礙是,中繼住宅補貼問題。 莊孟翰說,很多人直覺認為就是建商拿錢出 租房子來補貼更新戶租房子就OK了,但事實上是每一個住戶因人數、成員的不同,需求也不一樣,建商給同樣的補貼,住戶不同意,給不一樣,住戶認為不公平,要想擺平著實不容易。 第五項容積率法規的了解 現在能夠申請 一坪 換 一坪 的,條件是30年以 酒店兼職上的老房子,而其中很多是住著老一輩民眾的舊社區。在這種社區整合,第一步就很困難,因為光要讓老人家搞清楚容積率、建蔽率就很不容易,更別說什麼權利變換等抽象概念。 第六項就是所謂的釘子戶了 千萬不要以這樣的人很少,因為覺得無法換回原坪數 (現階段大多無法換 房屋買賣回原坪數)、覺得新房子沒比較好,覺得麻煩,覺得實施者不公平不爽的,都有可能成為硬梆梆的釘子戶。一個都更案碰上幾個,大概就得長期抗戰了。   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 宜蘭民宿  .
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